万科半年报解读：穿越周期，三大主业稳健发展，REITs助力资产证券化

元描述： 万科半年报解读：聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，业绩稳健，REITs助力资产证券化，穿越周期，未来可期。

引言： 2024年上半年，房地产行业依然面临着严峻的挑战，但万科（000002.SZ/2202.HK）凭借其稳健的经营策略和强大的抗风险能力，交出了一份令人满意的答卷。尽管业绩受到行业整体下行影响出现亏损，但万科在经营安全底线、债务兑付和现金流方面都展现出了强大的韧性，并持续聚焦三大主业，积极探索REITs等新模式，为未来发展蓄力。

万科半年报解读：穿越周期，三大主业稳健发展，REITs助力资产证券化

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一、业绩概览：稳健经营，穿越周期

万科2024年半年报显示，公司实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损主要原因包括开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及公司为更快回笼资金，对资产交易和股权处置采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

虽然业绩出现亏损，但万科在经营安全底线、债务兑付和现金流方面都展现出了强大的韧性。公司今年上半年如期完成了房屋交付任务和债务兑付任务，并获得了超100%的回款率，销售回款近1300亿元。同时，万科积极优化融资结构，上半年新增融资、再融资合计612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年。

二、三大主业：持续发力，稳中求进

万科聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，并持续提升其竞争力，成为其穿越周期的核心驱动力。

1. 综合住区开发：产品力升级，销售表现优异

万科上半年实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。公司持续深耕产品力，打造高品质住宅，并积极探索“美好生活场景营造者”的新定位，为客户提供更优质的住居体验。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，随着房产供求关系发生根本性的改变，行业的关键竞争要素已经从规模竞争过渡到了产品的竞争，也就是给消费者提供好房子和好服务。他认为，从供给侧来看，新房的供应量是相对不足的。今年上半年全国新住宅的开工面积又同比下降了24%，意味着今年全国的新住宅的新开工量大概是5亿平方米左右，相当于2005年的全国新开工水平，这个水平相比城镇化已经非常成熟的国家，也是偏低的。供需关系的改善，也为市场走出低谷创造了条件。

2. 物业服务：深耕细分领域，引领行业发展

万科旗下物业服务平台万物云上半年实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%，住宅物业实现了营收双位数增长。万物云积极拓展商企服务领域，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

3. 租赁住宅：盘活存量资产，打造多元化租赁业务

万科上半年租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。公司不断探索存量资产盘活模式，传统商办资产“由售改租”的新模式取得突破，今年已盘活房源超5500间。

三、REITs：资产证券化，开拓未来发展新模式

万科积极拥抱REITs，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

REITs的应用将有效盘活万科的存量资产，为公司带来更稳定的现金流，并为其未来发展创造新的增长点。

四、挑战与展望：机遇与风险并存，未来可期

万科在穿越周期的过程中，也面临着诸多挑战，包括宏观经济波动、政策变化、市场竞争加剧等。但万科凭借其强大的品牌影响力、丰富的行业经验和稳健的经营策略，具备克服挑战、实现可持续发展的优势。

未来，万科将继续深耕三大主业，并积极探索新的业务模式，为客户提供更优质的产品和服务。公司将持续关注REITs等新模式的应用，并不断优化资产结构，提升经营效率，为股东创造更大的价值。

常见问题解答

Q1：万科半年报中的业绩亏损主要原因是什么？

A1： 万科半年报中的业绩亏损主要原因包括开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及公司为更快回笼资金，对资产交易和股权处置采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

Q2：万科如何应对当前的市场挑战？

A2： 万科通过聚焦三大主业，持续提升产品力，积极探索REITs等新模式，并优化资产结构，提升经营效率，来应对当前的市场挑战。

Q3：万科对未来发展有何展望？

A3： 万科将继续深耕三大主业，并积极探索新的业务模式，为客户提供更优质的产品和服务。公司将持续关注REITs等新模式的应用，并不断优化资产结构，提升经营效率，为股东创造更大的价值。

Q4：万科的REITs战略有何意义？

A4： 万科的REITs战略将有效盘活其存量资产，为公司带来更稳定的现金流，并为其未来发展创造新的增长点。

Q5：万科的未来发展方向是什么？

A5： 万科的未来发展方向将是持续深耕三大主业，并积极探索新的业务模式，成为美好生活场景营造者，为客户提供更优质的产品和服务。

Q6：投资者如何看待万科未来的发展前景？

A6： 投资者可以关注万科在三大主业的持续发展，以及REITs等新模式的应用情况，以及公司如何应对市场挑战和创造新的增长点。

结论：

万科半年报展现了公司在当前复杂环境下的稳健经营和积极探索，聚焦三大主业，持续提升产品力，积极探索REITs等新模式，为未来发展奠定了坚实的基础。相信万科将凭借其强大的品牌影响力、丰富的行业经验和稳健的经营策略，继续在房地产行业中引领发展，为股东创造更大的价值。